Respuesta rápida: Para operar legalmente una vivienda de uso turístico (VUT) en Galicia, es obligatorio inscribirla en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas (REAT), cumplir con los requisitos de habitabilidad y asegurar que los estatutos de la comunidad de propietarios no prohíban expresamente la actividad.
- Clave 1: Declaración responsable ante la Xunta de Galicia antes de iniciar la actividad.
- Clave 2: Cumplimiento estricto de la normativa municipal de Lugo u otras localidades gallegas.
- Clave 3: Obligatoriedad de seguro de responsabilidad civil y parte de viajeros a las autoridades.
Entrar en el sector del alquiler vacacional en Galicia es una oportunidad excelente para rentabilizar una propiedad, pero el marco legal puede resultar abrumador para muchos propietarios. La normativa ha evolucionado rápidamente en los últimos años, buscando un equilibrio entre el desarrollo turístico y la convivencia vecinal. En este consultorio legal, abordamos las dudas más frecuentes que recibimos en Urbe Lucus por parte de propietarios que buscan profesionalizar su gestión y evitar sanciones innecesarias.
¿Qué se considera legalmente una Vivienda de Uso Turístico (VUT) en Galicia?
En el ámbito de la comunidad autónoma, las Viviendas de Uso Turístico son aquellas que se ceden a terceros de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica para una estancia de corta duración (inferior a 30 días consecutivos). A diferencia de los apartamentos turísticos, las VUT suelen ser pisos individuales en edificios residenciales.
Para operar legalmente, el inmueble debe contar con la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación y estar amueblado y equipado con todo lo necesario para su uso inmediato. Es fundamental que la actividad no esté prohibida por los estatutos de la comunidad de vecinos, un punto que ha ganado relevancia tras las últimas reformas de la Ley de Propiedad Horizontal.
El Registro de Empresas y Actividades Turísticas (REAT)
El paso administrativo más importante es la presentación de la declaración responsable ante la Axencia Turismo de Galicia. Este documento acredita que el propietario cumple con todos los requisitos legales exigidos por la normativa vigente. Una vez presentada, se asigna un número de registro (código REAT) que debe figurar obligatoriamente en cualquier canal de publicidad o plataforma de reserva (como Airbnb o Booking).
Operar sin este número de registro se considera una infracción grave que puede acarrear sanciones económicas considerables. Además, el registro permite a la administración supervisar la calidad de la oferta turística en Galicia.
Checklist: Pasos para legalizar tu vivienda turística
- Verificación de estatutos: Comprobar que la comunidad de propietarios no ha limitado o prohibido el uso turístico en el edificio.
- Licencia municipal: Consultar en el Concello de Lugo (o el correspondiente) si existen restricciones urbanísticas o necesidad de licencias específicas de actividad.
- Seguro de Responsabilidad Civil: Contratar una póliza que cubra los daños que puedan sufrir los huéspedes durante su estancia.
- Declaración Responsable: Tramitar el alta en el REAT a través de la sede electrónica de la Xunta de Galicia.
- Equipamiento mínimo: Asegurar que la vivienda dispone de calefacción, agua caliente, ventilación directa y el mobiliario básico exigido por decreto.
- Hojas de reclamación: Disponer de los formularios oficiales de queja a disposición de los usuarios turísticos.
Obligaciones recurrentes: Seguridad y Fiscalidad
La legalidad no termina con el registro. El propietario tiene obligaciones continuas que son críticas para evitar problemas legales:
- Registro de viajeros: Es obligatorio comunicar los datos de identidad de cada huésped mayor de 14 años a las autoridades (Policía Nacional o Guardia Civil) en las 24 horas siguientes a su llegada.
- Tributación: Los ingresos obtenidos deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario (salvo que se presten servicios propios de la industria hotelera).
- Precios y reservas: Se debe dar publicidad a los precios finales, incluyendo cualquier suplemento, y entregar factura o justificante de pago si el cliente lo solicita.
Errores comunes que pueden costar caro
- No actualizar los datos en el REAT: Cualquier cambio de titularidad o cese de actividad debe comunicarse formalmente.
- Publicar sin número de licencia: Las plataformas de alquiler vacacional están obligadas a colaborar con la administración y pueden bloquear anuncios que no cumplan este requisito.
- Ignorar la normativa local: Algunos ayuntamientos en Galicia han implementado planes especiales que restringen las zonas donde se pueden abrir nuevas VUT.
- Descuidar la convivencia: El propietario es responsable de informar a los huéspedes sobre las normas de convivencia básicas de la comunidad.
Gestión profesional de alojamientos en Lugo y Galicia
Navegar por la burocracia y los constantes cambios legislativos puede ser una tarea agotadora para un propietario particular. En Urbe Lucus, nos encargamos de que tu vivienda cumpla estrictamente con la legalidad vigente, desde el registro inicial hasta la gestión diaria de partes de viajeros y normativas de seguridad. Nuestra experiencia como gestores locales nos permite anticiparnos a los problemas y asegurar que tu inversión sea segura y rentable.
Descubre nuestros planes y servicios de gestión integral y entiende por qué confiar en Urbe Lucus para la gestión legal es la mejor decisión para tu tranquilidad.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar una habitación de mi vivienda habitual como VUT?
La normativa gallega actual regula principalmente la vivienda completa. El alquiler por habitaciones (modalidad de «bed and breakfast» o similar) tiene una regulación distinta y, en muchos casos, está supeditado a normativas municipales específicas o a la figura de las viviendas turísticas bajo otras condiciones.
¿Qué pasa si mi comunidad de vecinos vota en contra de los pisos turísticos?
Según la Ley de Propiedad Horizontal, las comunidades pueden limitar o condicionar la actividad con el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios. Sin embargo, estos acuerdos no suelen tener carácter retroactivo para las viviendas que ya operaban legalmente antes del acuerdo.
¿Es obligatorio tener un libro de visitas?
Más que un libro de visitas, lo que es obligatorio es disponer de hojas de reclamaciones oficiales de la Xunta de Galicia y un cartel anunciador de su existencia en un lugar visible de la vivienda.
¿Necesito un seguro especial para mi piso turístico?
Sí, la normativa exige contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra posibles daños a terceros y a los propios usuarios durante la prestación del servicio. Un seguro de hogar estándar puede no ser suficiente si no incluye la cobertura específica para actividad comercial/turística.
¿Cuánto tiempo tarda el trámite de alta en el REAT?
Al tratarse de una «declaración responsable», puedes iniciar la actividad desde el mismo día en que presentas la documentación correctamente, sin esperar a una resolución expresa, aunque la administración realizará una inspección posterior para verificar la veracidad de los datos.